Nội dung chính
Bất động sản đang đối mặt với mức lãi suất cao hơn và những rào cản mới về chi phí đất.
Bất động sản không còn là ưu tiên vay vốn
Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, hệ thống ngân hàng hiện nay chỉ ưu tiên hỗ trợ vay cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại và nhà ở trung cấp do đó phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn.
Tác động của lãi suất cao lên dự án
Trong năm 2025, tín dụng bất động sản dự kiến tăng 22 %, vượt mức tăng trung bình của toàn hệ thống ngân hàng (18,5 %). Khoản vay đầu tư bất động sản tăng 24 %, trong khi vay mua, sửa nhà chỉ tăng 14‑15 %. Đồng thời, dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24 % tổng dư nợ nền kinh tế, cho thấy áp lực lãi suất sẽ tiếp tục kéo lên.
Hệ số K và bảng giá đất – Rào cản chi phí
Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) nhấn mạnh giá đất đang tăng mạnh do áp dụng “bảng giá đất” mới. Một số khu vực Hà Nội và TP HCM đã đạt hơn 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m² tương ứng.
Điều đáng lo ngại là hệ số K vẫn chưa được ban hành. Khi không có hệ số điều chỉnh, doanh nghiệp không biết chi phí thực tế sẽ tăng bao nhiêu, gây trì hoãn tới 6 tháng giữa việc nhận đất và thanh toán tiền sử dụng đất.
Nghị quyết 254 – Giải pháp pháp lý mới
Ủy viên Thường trực ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu cho biết Nghị quyết 254/2025/QH15 đưa ra 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:
- Thu hồi đất trong các dự án đã hoàn thành >75 % diện tích và người dùng, giúp nhà đầu tư tiếp tục triển khai.
- Rõ ràng hơn trong việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đồng thời cho phép ngoại lệ cho dự án khẩn cấp.
- Đơn giản hoá quy hoạch cho đấu giá/đấu thầu, không bắt buộc quy hoạch chi tiết 1/500.
- Áp dụng đồng nhất bảng giá đất, cho phép hình thức thuê trả tiền một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục không cần thiết, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt mà không cần giấy tờ bổ sung.
Đề xuất trả tiền thuê đất theo năm
Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Khôi đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và có thể thế chấp quyền sử dụng đất cho vay ngân hàng.
Định danh bất động sản – Bước tiến công nghệ
Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS) giải thích Nghị định 357 sẽ gán mã định danh điện tử cho mỗi thửa đất, dự án và công trình. Hệ thống này giảm thiểu “hai giá”, tăng minh bạch và cho phép quản lý toàn vòng đời bất động sản.
Đối với môi giới, việc định danh cá nhân thay cho chứng chỉ hành nghề truyền thống sẽ nâng cao trách nhiệm và niềm tin của khách hàng.
Kinh nghiệm quốc tế – Bài học từ Nhật Bản
Giám đốc điều hành Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản Takayama Yasushi chia sẻ: sau chiến tranh, Nhật Bản đã xây dựng 4,2 triệu căn nhà xã hội trong 25 năm nhờ lãi suất thấp, thời hạn vay dài và chính sách định hướng phát triển vùng ven đô. Bài học này nhấn mạnh tầm quan trọng của chính sách tài chính ổn định và tầm nhìn dài hạn cho nhà ở.
Kết luận và góc nhìn chuyên môn
Như các chuyên gia đã chỉ ra, bất động sản Việt Nam đang đứng trước ba thách thức lớn: lãi suất tăng, chưa có hệ số K rõ ràng và quy trình hành chính còn phức tạp. Việc thực hiện Nghị quyết 254, triển khai mã định danh và học hỏi mô hình tài chính Nhật Bản sẽ là chìa khóa để giảm áp lực chi phí và tạo môi trường đầu tư bền vững.
Bạn nghĩ gì về các cải cách này? Hãy để lại ý kiến và chia sẻ bài viết nếu thấy hữu ích.