Nội dung chính
Dư nợ tín dụng bất động sản đã bứt phá, chạm mức 2 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025 – tăng 28 % chỉ trong 12 tháng. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, mức tăng này phản ánh cả sự giải quyết các vướng mắc pháp lý lẫn dòng vốn quay trở lại thị trường sau giai đoạn trầm lắng.
Tổng quan dư nợ tín dụng bất động sản Q4/2025
Trong quý I/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng. Đến cuối năm, con số này đã tăng lên gần 2 triệu tỷ đồng, tương đương mức tăng 28 % so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng đồng đều qua các quý cho thấy xu hướng tín dụng mạnh mẽ trên hầu hết các loại hình bất động sản, bao gồm nhà ở, văn phòng cho thuê và khu công nghiệp.
Cấu trúc dư nợ theo loại hình dự án
- Dự án khu đô thị và nhà ở: Từ 481.017 tỷ đồng (Q1/2025) lên 628.654 tỷ đồng (Q4/2025).
- Đầu tư, kinh doanh bất động sản: Từ 506.444 tỷ đồng tăng lên 673.424 tỷ đồng.
- Cho thuê văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, sửa chữa nhà: Chiếm phần còn lại của dư nợ, dù không có số liệu chi tiết nhưng xu hướng tăng vẫn được ghi nhận.
Động lực và rủi ro tiềm ẩn
Bộ Xây dựng cho rằng mức tăng này phản ánh việc các vướng mắc pháp lý dự án dần được tháo gỡ, đồng thời dòng vốn đang tập trung vào các dự án thực và phát triển đô thị. Tuy nhiên, các nhà phân tích cảnh báo rằng sự tập trung quá lớn vào bất động sản có thể làm tăng rủi ro mất cân đối dòng vốn và nợ xấu, đặc biệt nếu tín dụng tiếp tục đổ vào các phân khúc đầu cơ khi thanh khoản thị trường chưa hồi phục đầy đủ.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp và FDI
Trong bối cảnh tín dụng tăng, kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng ghi nhận biến động đáng chú ý. Tỷ trọng trái phiếu bất động sản trong tổng giá trị phát hành đã tăng từ 7,4 % (tháng 10) lên 38,6 % (tháng 11), trước khi điều chỉnh về 28 % vào tháng 12/2025. Giá trị phát hành tăng mạnh cuối năm cho thấy khả năng tiếp cận vốn cải thiện, mặc dù doanh nghiệp vẫn chịu áp lực lãi suất cao.
Về vốn ngoại, Bộ Xây dựng tính đến cuối năm 2025, lĩnh vực bất động sản thu hút 8,1 tỷ USD FDI mới, chiếm hơn 21 % tổng vốn FDI và tăng gần 13 % so với năm trước, khẳng định sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam.
Quan điểm chuyên gia và định hướng chính sách
Giới phân tích cho rằng tín dụng bất động sản tăng nhanh trong năm 2025 là dấu hiệu của dòng vốn quay trở lại, nhưng đồng thời nhấn mạnh cần kiểm soát chặt chẽ để tránh rủi ro hệ thống. Họ đề xuất ưu tiên tín dụng cho các phân khúc nhu cầu thực – nhà ở xã hội, phát triển đô thị bền vững – và cân bằng vốn sang các lĩnh vực sản xuất, công nghệ cao và kinh tế xanh.
Trong phiên họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, ngăn chặn dòng vốn đầu cơ làm méo mó thị trường. Ngân hàng dự kiến đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15 % trong năm, đồng thời phối hợp với Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng để xây dựng cơ chế quản lý rủi ro chặt chẽ.
Như vậy, dù dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức cao kỷ lục, các cơ quan quản lý đã và đang triển khai các biện pháp kiểm soát nhằm bảo đảm an toàn hệ thống tài chính – ngân hàng, đồng thời hướng vốn vào các ngành kinh tế có tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Phương Uyên