Nội dung chính
Thị trường căn hộ Hà Nội sau một năm tăng nóng đang có dấu hiệu chững lại, tạo cơ hội và rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua thực.
Tăng trưởng nguồn cung nhà ở năm 2025
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở mới – tăng 88% so với 2024, mức cao nhất trong chuỗi 2019‑2025. Quý IV alone saw hơn 42.000 dự án mở bán, tăng 24% so với quý III và 48% so với cùng kỳ năm trước.
Phân khúc cao cấp chiếm ưu thế
Trong tổng số 80.000 căn hộ mới ra mắt, hơn 25% (≈20.000 căn) có giá trên 100 triệu đồng/m², gần 10 lần mức giá năm 2024. Tại Hà Nội và TP HCM, khoảng 85% căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m², trong khi nhà ở thương mại bình dân ngày càng khan hiếm.
Tâm lý FOMO và xu hướng “cắt lỗ”
Những nhà đầu tư mua nhanh vì sợ bỏ lỡ (FOMO) đã bắt đầu giảm giá bán để thoát hàng, tạo ra hiện tượng “cắt lỗ” cục bộ, đặc biệt ở những dự án có mức tăng giá “bứt phá”. Tuy nhiên, đây vẫn là một hiện tượng giới hạn, tập trung ở các khu vực giá tăng quá nhanh.
Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường BĐS VARS cho biết, trong năm 2025 tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 68% nguồn cung mở bán mới, tương đương khoảng 88.000 giao dịch thành công.
Đầu tư hay mua ở thực?
Hơn 75% giao dịch năm 2025 là nhà mua thứ hai trở lên, trong đó 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Động lực chính vẫn đến từ nhu cầu đầu tư, trong khi người mua ở thực có thêm không gian lựa chọn khi giá một số phân khúc giảm nhẹ.
Giá bán chung cư tại các đô thị lớn
Giá trung bình căn hộ mới:
- Hà Nội: 100 triệu đồng/m² (+40% so với 2024)
- TP HCM (cũ): 111 triệu đồng/m² (+23%)
- Đà Nẵng: 83 triệu đồng/m² (+14%)
Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ Hà Nội đã tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu tới cả tỷ đồng mỗi căn, nhưng xu hướng tăng chậm lại vào cuối năm.
Những gì nhà đầu tư và người mua nên lưu ý
Thị trường hiện đang bước vào giai đoạn “sàng lọc mạnh hơn”. Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính sẽ cần cân nhắc cơ cấu lại danh mục, trong khi người mua ở thực có cơ hội thương lượng giá tốt hơn ở các dự án giá cao.
Bạn đang cân nhắc mua chung cư hay bán lại? Hãy theo dõi xu hướng cung‑cầu, mức độ hấp thụ và đặc biệt là các khu vực đang có dấu hiệu “cắt lỗ” để đưa ra quyết định thông minh.