Nội dung chính
Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ chứng kiến một đợt cung cấp hạng A khổng lồ, khoảng 279.000 m², trong giai đoạn 2026‑2028. Động lực này không chỉ làm thay đổi cân bằng cung‑cầu mà còn mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp muốn nâng cấp không gian làm việc.
1. Nguồn cung mới năm 2025: Ba dự án hạng B đáng chú ý
Theo báo cáo của CBRE, năm 2025 Hà Nội sẽ có ba dự án hạng B mới, bao gồm ThaiSquare Caliria (khu vực Ba Đình‑Đống Đa), Pearl Tower và ROX Tower Goldmark City (khu vực phía Tây). Tổng diện tích của ba dự án này vượt 96.200 m², đẩy tổng nguồn cung văn phòng cho thuê toàn thành phố lên mức 1,85 triệu m².
2. Tình hình hấp thụ và giá thuê năm 2025
Diện tích hấp thụ văn phòng trong năm 2025 đạt hơn 78.000 m², tương đương mức năm 2024, cho thấy thị trường vẫn duy trì sự ổn định. Tuy nhiên, các nhà quản lý vẫn thể hiện tính thận trọng do bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn.
Về giá thuê, hạng A giữ mức trung bình 30,0 USD/m²/tháng, không thay đổi theo quý và tăng 2,3 % so với năm trước. Hạng B có giá trung bình 14,8 USD/m²/tháng, giảm 1,8 % so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,0 % so với cùng kỳ năm ngoái, nhờ sự gia nhập của các dự án mới ở khu phía Tây.
3. Tỷ lệ trống: Đánh dấu xu hướng phân khúc
Do không có nguồn cung hạng A mới trong quý IV/2025, tỷ lệ trống hạng A giảm 0,5 điểm phần trăm trong quý và 6,3 điểm phần trăm trong năm, đạt 18,1 %. Ngược lại, tỷ lệ trống hạng B tăng 2,5 điểm phần trăm trong quý và 3,5 điểm phần trăm trong năm, lên 19,3 %, phản ánh sự gia nhập của nguồn cung mới.
4. Nhu cầu và ngành dẫn đầu
Giao dịch chuyển địa điểm sang các tòa nhà chất lượng cao chiếm 58 % tổng diện tích giao dịch lớn tại Hà Nội trong năm 2025 (CBRE). Ngành Công nghệ thông tin và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm tiếp tục dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 29 % và 28 % tổng diện tích giao dịch.
5. Dự báo 2026‑2028: 279.000 m² văn phòng hạng A mới
Trong giai đoạn 2026‑2028, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 279.000 m² dự án hạng A, tập trung chủ yếu tại khu vực Tây Hồ Tây (phía Tây). Sự bùng nổ này dự kiến sẽ làm tăng áp lực lên tỷ lệ trống, buộc các chủ nhà phải điều chỉnh chiến lược giá thuê để duy trì sức hút.
Đặc biệt, mạng lưới Metro đang mở rộng và đi qua các khu vực trọng điểm sẽ nâng cao khả năng kết nối, giảm thời gian di chuyển cho nhân viên và tăng giá trị bất động sản.
6. Chiến lược cho chủ nhà và khách thuê
Đối với chủ nhà, ngoài việc cân nhắc mức giá cạnh tranh, cần bổ sung các tiện ích nâng cao trải nghiệm nhân viên như dịch vụ ẩm thực, khu chăm sóc sức khỏe, không gian cộng đồng. Việc cải tạo các tòa nhà cũ thành “thông minh” và “bền vững” cũng trở nên thiết yếu để đáp ứng tiêu chuẩn vận hành trong tương lai.
Đối với khách thuê, mặc dù ngân sách vẫn là yếu tố quyết định, các doanh nghiệp ngày càng chú trọng tới môi trường làm việc thân thiện, hỗ trợ sức khỏe và tăng năng suất. Do đó, lựa chọn tòa nhà có hạ tầng công nghệ tiên tiến và các dịch vụ hỗ trợ sẽ là ưu tiên hàng đầu.
Kết luận
Những thay đổi về nguồn cung và nhu cầu trong giai đoạn tới sẽ tạo ra một môi trường cạnh tranh mạnh mẽ nhưng cũng đầy cơ hội cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp. Bạn đã sẵn sàng điều chỉnh chiến lược bất động sản của mình để tận dụng xu hướng này chưa? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn và theo dõi các bản tin cập nhật để không bỏ lỡ bất kỳ cơ hội nào.