Thành phố Cần Thơ sẽ tiếp tục áp dụng tạm thời 3 bảng giá đất cũ của các địa phương là Cần Thơ, Hậu Giang và Sóc Trăng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025. Quyết định này nhằm mục đích ổn định chính sách đất đai trên địa bàn thành phố sau khi được sáp nhập, trong khi chờ xây dựng và áp dụng bảng giá đất mới thống nhất toàn thành phố từ năm 2026.

Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường, ông Ngô Thái Chân, cho biết rằng sau khi thành phố Cần Thơ được thành lập, nhiều khu vực giáp ranh giữa ba đơn vị hành chính cũ dù liền kề nhưng có sự chênh lệch lớn về giá đất và chính sách bồi thường. Điều này gây ra khó khăn trong quản lý và thực hiện chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng. Sở Nông nghiệp và Môi trường đã kiến nghị UBND thành phố Cần Thơ cho phép tiếp tục sử dụng 3 bảng giá đất cũ đến ngày 31 tháng 12 năm 2025.

Ông Chân cũng thông tin rằng việc xây dựng bảng giá đất mới cần khoảng 6-7 tháng và sẽ được trình Hội đồng nhân dân thành phố xem xét, phê duyệt để có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2026. Về mặt pháp lý, ông Ngô Thái Chân khẳng định việc tiếp tục áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật, trong đó có bảng giá đất và chính sách bồi thường của ba địa phương cũ là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

Từ cơ sở pháp lý đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã trình UBND TP Cần Thơ để tiếp tục trình Hội đồng nhân dân thành phố xem xét, ban hành nghị quyết cho phép sử dụng tạm thời 3 bảng giá đất và 3 chính sách bồi thường cũ. Điều này giúp cho thành phố có cơ sở pháp lý để thực hiện chính sách đất đai một cách thống nhất và ổn định trong thời gian chờ xây dựng bảng giá đất mới.

Chủ tịch UBND TP Cần Thơ, ông Trần Văn Lâu, cho biết rằng việc xây dựng bảng giá đất thống nhất cho TP Cần Thơ mới cần ít nhất 6 tháng. Do đó, việc tạm thời áp dụng 3 bảng giá đất cũ là cần thiết để đảm bảo ổn định chính sách đất đai trên địa bàn thành phố.

Như vậy, trong thời gian tới, thành phố Cần Thơ sẽ tiếp tục áp dụng tạm thời 3 bảng giá đất cũ để ổn định chính sách đất đai, trong khi chờ xây dựng bảng giá đất mới thống nhất toàn thành phố. Điều này sẽ giúp cho thành phố có thể thực hiện chính sách đất đai một cách thống nhất và ổn định, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp trên địa bàn thành phố.

Từ ngày 1.1.2026, việc tính tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất có thể sẽ trải qua những biến động đáng kể. Sự thay đổi này xuất phát từ việc áp dụng bảng giá đất mới, được xây dựng để tiệm cận với giá thị trường, theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm xây dựng và quyết định bảng giá đất lần đầu, công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026.

Hằng năm, UBND tỉnh sẽ tiếp tục điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1.1 của năm tiếp theo. Bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực, vị trí và được UBND tỉnh công bố, áp dụng từ ngày 1.1.2026. Quá trình điều chỉnh bảng giá đất sẽ hướng tới việc tiệm cận với giá đất thị trường, mà giá đền bù đất sẽ được tính theo giá đất cụ thể.

Tiền đền bù khi thu hồi đất sẽ được tính dựa trên giá đất cụ thể. Tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, được tính như sau: Giá đất của thửa đất cần định giá (1m2) = giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x hệ số điều chỉnh giá đất.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP bao gồm vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông, cấp thoát nước, cấp điện; diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất; các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng; hiện trạng môi trường, an ninh; thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Do đó, từ ngày 1.1.2026, với việc áp dụng giá đất thị trường, giá đền bù đất có thể sẽ cao hơn so với hiện nay. Tuy nhiên, trừ trường hợp bồi thường bằng việc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thì giá đất tính tiền thuê đất sẽ là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định ngay tại thời điểm phê duyệt.

LuatDatdai2024, có hiệu lực từ ngày 1/7, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc cải cách và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai ở Việt Nam. Luật này thể hiện tinh thần đổi mới, đưa giá đất sát với thị trường hơn, đồng thời bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, Luật Đất đai 2024 cũng đã lộ ra nhiều bất cập ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.

Một trong những điểm bất cập đáng chú ý là bảng giá đất mới đã tăng cao đáng kể, khiến người dân phải gánh chịu khoản tài chính lớn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tại TP.HCM, nhiều xã, phường đã ghi nhận giá đất tăng mạnh, cao gấp hàng chục lần so với bảng giá đất cũ. Điều này đã khiến không ít người dân phải tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho biết rằng bảng giá đất tăng cao là một vấn đề lớn khi thực thi luật mới. Điều này không chỉ khiến người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất gặp khó khăn mà còn ảnh hưởng đến các doanh nghiệp, vì mọi chi phí liên quan đến đất đai đều được tính vào giá nhà.

Ông Đặng Hồng Anh, chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, cho rằng sự chậm trễ trong tính tiền sử dụng đất không liên quan đến năng lực tài chính hay ý chí của doanh nghiệp, mà là do thủ tục hành chính kéo dài. Ông đề xuất rằng đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung này cần được hủy bỏ hoàn toàn. Tuy nhiên, để bỏ khoản thu bổ sung này, bên cạnh sửa đổi trong nghị định 103, cần thiết phải điều chỉnh trong Luật Đất đai, bởi nội dung này được quy định trong điều 257 của luật.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng Luật Đất đai 2024 chưa thể hiện hết tinh thần của nghị quyết 18, đặc biệt là chính sách tài chính đất đai còn quá mờ nhạt. Ông Võ khẳng định rằng sửa Luật Đất đai vừa rồi được thực hiện rất công phu, mất nhiều thời gian nhưng còn nhiều điểm không phù hợp với nghị quyết 18 của Trung ương. Dường như luật chỉ “lướt qua” nghị quyết nhưng chưa phản ánh đúng tinh thần, bản chất của nghị quyết.

Chính phủ vừa qua đã chỉ ra 4 vướng mắc chính trong chính sách, pháp luật về đất đai. Đó là chính sách, pháp luật về đất đai chưa phù hợp với chủ trương tổ chức lại chính quyền địa phương hai cấp, chưa đáp ứng được đầy đủ yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới; chính sách thu hồi đất vẫn phân biệt giữa dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công và dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư tư; chính sách đổi mới về tài chính đất đai theo tinh thần nghị quyết số 18 chưa được thể chế hóa đầy đủ.

LuatDatdai2024 ghi nhận nhiều hiệu ứng tích cực. Tại TP.HCM, một trong những điểm sáng khi thi hành Luật Đất đai 2024 là khâu định giá đất được khơi thông, doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính để dự án được triển khai và người dân cũng được cấp sổ hồng. Thống kê từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho thấy trong sáu tháng đầu năm 2025, tổng nguồn thu ngân sách ước đạt hơn 65.319 tỉ đồng.

Trước những bất cập và thách thức đang phát sinh, nhiệm vụ cấp bách hiện nay là nghiên cứu, sửa đổi để phát huy tối đa hiệu quả đất đai, sớm trình Ban Chấp hành Trung ương cho ý kiến. Điều này nhằm đảm bảo rằng chính sách đất đai được thực thi một cách công bằng, minh bạch và hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu phát triển của đất nước và quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp.