Tại đại hội Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lần thứ 4, nhiều doanh nghiệp hội viên đã nêu những vướng mắc, khó khăn mong được tháo gỡ giúp thị trường bất động sản TP.HCM sôi động trở lại.

MẤT 3 NĂM ĐỂ VÀO “QUY TRÌNH 153 NGÀY”

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành, kiến nghị điều chỉnh luật để có sự rõ ràng cho dự án nhà ở xã hội.

Hiện các dự án nhà ở xã hội vướng ở Sở Kế hoạch và Đầu tư vì lý do không có quy trình riêng cho dự án nhà ở xã hội và vẫn đang theo quy trình của dự án nhà ở thương mại.

Vì tất cả các dự án nhà ở xã hội đều được ưu đãi hệ số sử dụng đất là 2,5 lần. Như vậy, khi hệ số này tăng lên, đồng nghĩa với việc tăng diện tích sàn, tăng số dân tại dự án… Tuy nhiên, theo Sở Kế hoạch và Đầu tư, dự án tại khu đất không phù hợp với quy hoạch chung (quy định của Nghị định 31 tại điểm c, Khoản 7, Điều 31), nên không thể cấp giấy phép đầu tư.

Chúng tôi tiếp tục gửi hồ sơ qua Sở Quy hoạch và Kiến trúc cũng như UBND tại quận, huyện để điều chỉnh, nhưng quận huyện lại cho rằng vì dự án chưa chấp thuận đầu tư nên không thể điều chỉnh được… Do đó, hồ sơ dự án chạy vòng vèo và bị kẹt mấy năm, đến nay chưa giải quyết được.

Mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đã ký Quyết định số 3013 về quy trình Nhà ở xã hội chỉ còn 153 ngày tại thành phố. Nhưng khi tìm hiểu thì dự án cũng phải chạy lòng vòng mất 3 năm để được vào “quy trình 153 ngày”.

Đối với dự án nhà ở thương mại cũng đang vướng 20% đất dành cho nhà ở xã hội. Theo ông Nguyễn Văn Đồi, Chủ tịch Công ty cổ phần Xây dựng và Thương mại Sài Gòn 9, Nghị định 49 của Chính phủ (thay thế Nghị định 100) quy định doanh nghiệp phải đóng góp 20% nhà ở xã hội bằng đất trong dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, trước đó, Nghị định 100 cho phép doanh nghiệp được đóng bằng tiền cho 20% dành cho nhà ở xã hội.

Việc đóng góp về nhà ở xã hội là trách nhiệm của doanh nghiệp, đó là việc tuân thủ pháp luật. Nhưng hiện nhiều dự án của doanh nghiệp bất động sản đang bị “tắc” ở giai đoạn chuyển tiếp giữa 2 nghị định, không có hướng giải quyết. Vì đối với dự án đã làm quy hoạch 1/500, nếu phải dùng 20% đất trong dự án để xây nhà ở xã hội thì phải quy hoạch lại và mất thêm 3 năm nữa.

Bên cạnh đó, Nghị định 148 (hiệu lực từ 08/02/2020) về đất xen kẹt cũng tắc từ đầu năm 2020 đến nay. Đối với đất công xen kẹt là đường giao thông, kênh mương đã tháo gỡ được, còn đất công không phải giao thông, kênh mương vẫn vướng…

GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TĂNG THUẾ TNDN?

Nêu quan điểm về tiền sử dụng đất, ông Nguyễn Hoàng Tuấn, Chủ tịch Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim, cho biết sau 30 năm tham gia thị trường bất động sản, kể từ sau năm 2000 khi Nhà nước bắt đầu thực hiện thẩm định tiền sử dụng đất, các thủ tục pháp lý về bất động sản rất phức tạp, kéo dài, với sự tham gia của nhiều cơ quan quản lý, rất tốn kém.

Tìm hiểu tại Úc, một dự án chung cư chỉ mất 4 năm từ khi mua đất đến khi đưa vào vận hành. Chúng ta có đang lãng phí nguồn nhân lực, tiền bạc, tài nguyên của quốc gia không?

Tôi kiến nghị xác định giá đất tại từng khu vực phù hợp với vị trí và lợi thế kinh tế… Chẳng hạn, giá đất tại quận 1 TP.HCM là bao nhiêu (chắc chắn sẽ cao hơn giá đất tại các quận huyện vùng ven), giá đất tại quận, huyện là bao nhiêu… Khi có barem (biểu mẫu) như vậy rất dễ đóng tiền sử dụng đất cho các dự án triển khai. Nếu đóng tiền sử dụng đất ít, doanh nghiệp làm ra sản phẩm có giá thành giảm, người dân được hưởng nhà ở giá rẻ, an cư lập nghiệp…

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng tiền sử dụng đất hiện nhiều doanh nghiệp đang gặp khó, vì giá đất được áp theo giá thị trường mà không thể biết cụ thể.

Có thể giảm giá đất nhưng tăng thuế thu nhập doanh nghiệp phù hợp để tất cả người dân cùng được lợi khi giá đất giảm, sẽ giúp giảm chi phí liên quan và doanh nghiệp cũng đóng góp vào Ngân sách Nhà nước bằng việc tăng thuế thu nhập doanh nghiệp.

Dù thị trường bất động sản đang khó khăn, nhưng ông Nguyễn Cao Trí, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Bến Thành, cho rằng doanh nghiệp bất động sản không cần “giải cứu”, chỉ cần thông thoáng về luật pháp để dự án “chạy nhanh”, không lãng phí thời gian, tiền bạc, tài nguyên.

Nhấn mạnh về quy hoạch trong phát triển bất động sản, bà Đỗ Thị Loan, Tổng giám đốc Công ty TNHH Kelsey Việt Nam, cho rằng phát triển bất động sản phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch đất đai, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông.

Ở tầm quốc gia cũng như TP.HCM có 2 quy hoạch chính: đó là quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội dài hạn và quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng thành phố (quy hoạch đô thị). Làm sao tích hợp được 2 quy hoạch này thành một quy hoạch chung.

Đối chiếu với quy hoạch của Singapore để thấy được diện tích của quốc gia này chỉ có hơn 700km2 kể cả phần lấn biển, nhưng dân số của họ hơn 5 triệu người (chưa kể khách du lịch). Trong khi TP.HCM hơn 2.000km2, dân số thống kê hơn 9 triệu người, nếu tính cả dân thường trú và khách vãng lai có thể lên đến 13-14 triệu người. Vì vậy, quy hoạch phải tính đến yếu tố “trội” này, phải tính cho 100 trăm năm (dự báo dân số tăng bao nhiêu, tương ứng là hạ tầng cơ sở cũng như hạ tầng xã hội phải tăng theo). Nếu không chỉ chục năm là mọi thứ đều quá tải.

Ngoài ra, khi hoàn thành đường sắt cao tốc Hà Nội – TP.HCM, tốc độ di chuyển càng nhanh thì lượng khách vãng lai càng lớn. Cũng phải tính đến yếu tố này. Theo dự báo của chúng tôi, số khách vãng lai cùng với dân thường trú tại TP.HCM đến năm 2050 khoảng 30-40 triệu người.

Việc tổ chức không gian cho thành phố siêu lớn thì ngay bây giờ phải xác định và quy hoạch hạ tầng để có thể “dung nạp” quy mô dân số có mặt siêu lớn đó. Ngoài ra, quy hoạch cũng cần đến yếu tố biến đổi khí hậu.

Tại TP. Thủ Đức (TP.HCM), theo quy hoạch chỉ có 3 triệu dân (hiện là 1,5 triệu dân) trên diện tích hơn 211km2, trong khi nội thành chỉ 140km2 nhưng dân số đã vài triệu dân. Điều nay có “lãng phí”?

#box1671292806070{background-color:#74af79}#box1671292868032{background-color:#9fd1a3}

Theo Bộ Tài nguyên và môi trường, thực hiện pháp luật đất đai, thời gian qua, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai của các địa phương đã đạt được những kết quả tích cực. Tuy nhiên qua tổng kết hoạt động, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai vẫn còn một số tồn tại, bất cập ảnh hưởng đến hiệu lực, hiệu quả như:

Nguồn nhân lực của hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai còn rất thiếu về số lượng và nhiều cán bộ chuyên môn còn yếu năng lực, chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ; Hồ sơ địa chính qua các thời kỳ, hồ sơ đất đai bị quản lý phân tán chưa tập trung, nhiều nơi không được bố trí kho lưu trữ hồ sơ đất đai;

Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai không giao cho Văn phòng đăng ký đất đai chủ trì hay tham gia, phối hợp dẫn đến khó khăn, chậm trễ trong quá trình thực hiện, ảnh hưởng đến chất lượng và việc khai thác sử dụng sau khi hoàn thành; Trang thiết bị chuyên dụng vừa thiếu vừa lạc hậu, có nơi không được trang bị máy móc đo đạc dẫn đến việc thực hiện thủ tục còn phức tạp, phiền hà, kéo dài thời gian;

Ngoài ra, cơ chế tài chính cho hoạt động của hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai còn bất cập, ảnh hưởng đến việc duy trì hoạt động và khó khăn trong triển khai thực hiện đầy đủ các nhiệm vụ thường xuyên theo chức năng được giao.

Vì vậy, để tăng cường năng lực hoạt động của hệ thống Văn phòng quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị: UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quan tâm, tập trung nguồn lực đầu tư cho công tác đo đạc, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đúng tiến độ làm cơ sở cho việc cải cách thủ tục hành chính và đẩy mạnh chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất;

Quan tâm, chỉ đạo việc xây dựng cơ chế tài chính và xây dựng giá cung cấp dịch vụ công theo quy định tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ;

Tăng cường năng lực thông qua việc bố trí trụ sở, đầu tư các cơ sở vật chất và trang thiết bị làm việc đáp ứng nhu cầu hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai;

Quan tâm bố trí đủ nhân lực cho hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai đáp ứng yêu cầu thực hiện nhiệm vụ; Có cơ chế đầu tư, chính sách đãi ngộ, đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao năng lực, trình độ cho toàn thể đội ngũ cán bộ, nhân viên Văn phòng đăng ký đất đai;

Đặc biệt, UBND 3 tỉnh: Điện Biên, Phú Thọ, Quảng Ninh kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện giải quyết các thủ tục, hồ sơ về đất đai.