Đối với chung cư bán, Batdongsan.com khảo sát 97 môi giới về giao dịch chung cư tại TP.HCM cho thấy, lượng giao dịch trong quý 4/2022 giảm mạnh, bằng một nửa so với đầu năm, giá bán gần như đi ngang trong cả năm.

GIAO DỊCH GIẢM MẠNH

Còn DKRA ghi nhận phân khúc này tại TP. HCM có mức tiêu thụ trong tháng 11/2022 giảm mạnh, chỉ đạt 37%. Đây là mức thấp nhất kể từ đầu năm đến nay, với việc tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 30% – 40%. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40% – 50% giá trị bất động sản tiếp tục được một số chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Ở thị trường thứ cấp, DKRA cho biết thanh tiếp tục sụt giảm, giá bán cũng giảm 3% – 5% so với tháng trước, phần lớn ở những giao dịch người bán cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang. Tuy nhiên, sự lệch pha sản phẩm vẫn tiếp diễn và phân khúc căn hộ hạng sang vươn lên chiếm 36% tổng nguồn cung, mức giá cao nhất chạm ngưỡng 430 triệu đồng/m2.

Đối với chung cư cho thuê, theo Batdongsan.com có sự phục hồi trong năm nay nhưng giá thuê chỉ về mức trước dịch. Cụ thể, nếu như năm 2019 giá thuê chung cư ở mức bình quân 13 triệu đồng/tháng, giảm mạnh về mức 11 triệu đồng/tháng năm 2020 và giảm tiếp về mức 9 triệu đồng/tháng năm 2021, đến năm 2022 tăng dần lên mức 14 triệu đồng/tháng. So với Hà Nội, chung cư tại TP.HCM có tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê thấp hơn, ở mức 4,1% năm 2022 so với 4,6% của Hà Nội.

Ở phân khúc nhà phố bán, Batdongsan.com khảo sát 91 môi giới thì lượng giao dịch nhà phố vẫn giảm rất mạnh, giảm hơn một nửa so với đầu năm, dù mức độ quan tâm tăng và giá bán tăng ở hầu hết khu vực.

Dữ liệu của Batdongsan.com cho thấy giá thuê nhà phố tại TP.HCM, nếu như cuối năm 2019 ở mức bình quân 70 triệu đồng/tháng, giảm sốc về mức 35 triệu đồng/tháng vào quý 3/2021. Tuy nhiên, giá thuê tăng dần vào quý 4/2021 khi nới lỏng giãn cách xã hội được thực hiện. Sau 1 năm cuộc sống tại TP.HCM gần như trở lại bình thường thì giá thuê nhà phố về mức gần như trước dịch, ở mức 60 triệu đồng/tháng vào quý 3/2022. Khu vực nhà phố có mức giá tăng mạnh nhất tại quận 1 và quận 10 TP.HCM, với mức tăng giá là 18% trong quý 4/2022 so với đầu năm.

So với Hà Nội, nhà phố tại TP.HCM có tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê cao hơn, ở mức 2,9% so với mức 2,1% của Hà Nội.

Còn theo DKRA, sản phẩm nhà phố (trong đó có biệt thự) tại TP.HCM, lượng hàng mở bán chủ yếu là hàng tồn kho chiếm 70-90% vào tháng 11/2022, mức giá không có sự thay đổi so với lần mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp liên tục xuất hiện những giao dịch cắt lỗ, bán giá gốc hợp đồng nhằm thu hồi dòng vốn, nhưng thanh khoản vẫn rất trầm lắng, gần như không phát sinh giao dịch thành công.

Ở phân khúc đất nền, theo Batdongsan.com có mức độ quan tâm giảm tại nhiều quận ở TP.HCM, trong khi giá bán vẫn tiếp tục tăng trong quý 4/2022 so với đầu năm. Cụ thể, giá đất nền tại Thủ Đức giảm 3%, quận 12 giảm 7% so với đầu năm. Tuy nhiên, giá đất tại các huyện lại tăng mạnh mẽ , như: huyện như Củ Chi (tăng 67%); huyện Hóc Môn (tăng 40%); huyện Nhà Bè (tăng 27%).

Về tình trạng giá đất nền giảm tại TP.HCM, DKRA cho biết  trong tháng 11/2022, tại thị trường thứ cấp, mức giá liên tục đi ngang trong thời gian qua, thị trường cũng xuất hiện những giao dịch cắt lỗ đối với những khách hàng dùng đòn bẩy ngân hàng, áp lực cả về dòng tiền và lãi suất ngày càng tăng cao, tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn rất trầm lắng.

THỊ TRƯỜNG CÒN BẤT ĐỊNH

Báo cáo về diễn biến thị trường bất động sản, trong khuôn khổ VRES 2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com, cho biết thị trường đang bước vào giai đoạn khó khăn, thách thức, bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán bất động sản đã tăng quá cao.

Dự báo thị trường năm 2023, ông Quốc Anh cho rằng trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản (tăng trưởng tín dụng – lãi suất – chính sách điều hành của Chính phủ), thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

“Vì vậy, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Chính phủ đạt được hiệu quả gỡ vướng cho các dự án thì hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi dự kiến vào khoảng cuối năm 2023”, ông Quốc Anh nói.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cho rằng nhu cầu thực được cho là “điểm sáng” tháo gỡ khó khăn, nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.

“Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Đinh Minh Tuấn cũng dự báo, trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.

Ai cũng mong muốn mua được một ngôi nhà để an cư lạc nghiệp. Việc sở hữu căn nhà của riêncug mình, luôn là mục tiêu mà người lao động hướng tới để phấn đấu trong cuộc đời.

CHẬT VẬT ĐI TÌM NHÀ

Có trong tay tài chính dưới 2 tỷ đồng, gia đình anh Viễn muốn mua một căn chung cư, song theo anh giờ giá chung cư khá cao, khoản tài chính này thật khó để tìm ở nội đô, vì các dự án mới anh xem thường có mức từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Như vậy, nếu muốn mua căn hộ khoảng 70m2, anh cần ít nhất 3,5 tỷ đồng. Bởi thế dù đã tham khảo nhiều dự án nhưng anh buộc phải chuyển ra mua chung cư ở ngoại thành. Anh cho biết, “Vợ chồng tôi là công chức nhà nước, thu nhập không quá cao, có lẽ chỉ mua nhà ở ngoại thành mới phù hợp về tài chính”.

Trong báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2022 cho biết, tại TP. Hà Nội, các dự án nhà ở thương mại khu vực trung tâm của đô thị hầu như không có căn hộ mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, căn hộ với mức giá này chỉ có tại số ít dự án thuộc khu vực xa trung tâm. Trong khi đó sản phẩm chủ đạo trên thị trường là những căn hộ chung cư giá hơn 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2, như dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai giá giao động khoảng 43-45 triệu đồng/m2. Còn đặc biệt, dự án ở vị trí đẹp các quận Đống Đa, Tây Hồ…  giá phải từ 80 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2…

Qua tình hình thực tế, Savill Việt Nam đã thống kê, căn hộ có giá từ 2-4 tỷ VNĐ chiếm 85% nguồn cung, căn hộ giá dưới 2 tỷ VNĐ chiếm 12%, còn lại là căn hộ giá trên 4 tỷ VNĐ. Chuyên gia của đơn vị này đánh giá, năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng so thời điểm cuối năm 2021. Giá căn hộ chung cư các địa phương đều tăng với tỷ lệ bình quân khoảng 3% so thời điểm cuối năm 2021. Ở Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4-5% cao hơn TP.HCM tăng khoảng 1-2% so cuối năm 2021.

Theo các chuyên gia, có rất nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến việc chủ đầu tư khi xây dựng dự án đều sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng và khoảng thời gian 2 năm diễn ra Covid-19, họ gánh thêm cả các khoản chi phí lãi phát sinh, điều này buộc chủ đầu tư phải đưa vào giá bán khi họ mở bán trong năm nay. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng từ năm 2021 đến nay tăng phi mã cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá thành sản phẩm…

Bên cạnh đó, giai đoạn vừa qua trên thị trường Hà Nội, nguồn cung khan hiếm, còn nhu cầu về nhà ở chung cư lại lớn, vì thế sản phẩm bị “thổi giá” lên cao.

THÁO GỠ NHỮNG DỰ ÁN CÒN VƯỚNG MẮC GIÚP TĂNG NGUỒN CUNG

Liên quan đến vấn đề này, phát biểu tại diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thông tin: Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ được thành lập nhằm tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản, đã bước đầu báo cáo về nhóm giải pháp thúc đẩy dự án đang triển khai, Tổ công tác giao bộ ngành, địa phương rà soát, dự án nào vướng pháp lý, thì làm rõ nội dung vướng mắc để tháo gỡ, nhất là dự án nhà ở thương mại. Hiện cả nước còn hơn 1.000 dự án ở nhóm giải pháp này, khi được tháo gỡ khó khăn sẽ tạo ra nguồn cung đáng kể cho thị trường.

Còn GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân lại yêu cầu đẩy nhanh việc nghiên cứu ứng dụng công nghệ xây dựng hiện đại và sử dụng loại vật liệu xây dựng thích hợp để nâng cao được chất lượng, giảm giá thành, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương.

Mặt khác rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư, rút ngắn thời gian thực hiện; nghiên cứu cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ doanh nghiệp đề xuất, tạo điều kiện giúp doanh nghiệp có vốn đầu tư xây dựng, giảm nguồn vốn vay ngân hàng; hướng dẫn phương pháp tính toán nộp tiền từng đợt (tính trượt giá hoặc tính theo mặt bằng nộp thực tế tại thời điểm nộp);

Đồng thời xem xét hình thành những tổ chức tín dụng phi ngân hàng, nhằm phát triển công cụ tài chính cho thị trường bất động sản và phát triển công cụ thị trường. Thành lập một định chế riêng cho vay bất động sản, trong đó nguồn vốn từ ngân sách, trái phiếu chính phủ, vốn góp của tổ chức tài chính khác… để phát triển thị trường bất động sản bền vững, ổn định trong trung và dài hạn.