Tại đại hội Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lần thứ 4, nhiều doanh nghiệp hội viên đã nêu những vướng mắc, khó khăn mong được tháo gỡ giúp thị trường bất động sản TP.HCM sôi động trở lại.

MẤT 3 NĂM ĐỂ VÀO “QUY TRÌNH 153 NGÀY”

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành, kiến nghị điều chỉnh luật để có sự rõ ràng cho dự án nhà ở xã hội.

Hiện các dự án nhà ở xã hội vướng ở Sở Kế hoạch và Đầu tư vì lý do không có quy trình riêng cho dự án nhà ở xã hội và vẫn đang theo quy trình của dự án nhà ở thương mại.

Vì tất cả các dự án nhà ở xã hội đều được ưu đãi hệ số sử dụng đất là 2,5 lần. Như vậy, khi hệ số này tăng lên, đồng nghĩa với việc tăng diện tích sàn, tăng số dân tại dự án… Tuy nhiên, theo Sở Kế hoạch và Đầu tư, dự án tại khu đất không phù hợp với quy hoạch chung (quy định của Nghị định 31 tại điểm c, Khoản 7, Điều 31), nên không thể cấp giấy phép đầu tư.

Chúng tôi tiếp tục gửi hồ sơ qua Sở Quy hoạch và Kiến trúc cũng như UBND tại quận, huyện để điều chỉnh, nhưng quận huyện lại cho rằng vì dự án chưa chấp thuận đầu tư nên không thể điều chỉnh được… Do đó, hồ sơ dự án chạy vòng vèo và bị kẹt mấy năm, đến nay chưa giải quyết được.

Mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đã ký Quyết định số 3013 về quy trình Nhà ở xã hội chỉ còn 153 ngày tại thành phố. Nhưng khi tìm hiểu thì dự án cũng phải chạy lòng vòng mất 3 năm để được vào “quy trình 153 ngày”.

Đối với dự án nhà ở thương mại cũng đang vướng 20% đất dành cho nhà ở xã hội. Theo ông Nguyễn Văn Đồi, Chủ tịch Công ty cổ phần Xây dựng và Thương mại Sài Gòn 9, Nghị định 49 của Chính phủ (thay thế Nghị định 100) quy định doanh nghiệp phải đóng góp 20% nhà ở xã hội bằng đất trong dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, trước đó, Nghị định 100 cho phép doanh nghiệp được đóng bằng tiền cho 20% dành cho nhà ở xã hội.

Việc đóng góp về nhà ở xã hội là trách nhiệm của doanh nghiệp, đó là việc tuân thủ pháp luật. Nhưng hiện nhiều dự án của doanh nghiệp bất động sản đang bị “tắc” ở giai đoạn chuyển tiếp giữa 2 nghị định, không có hướng giải quyết. Vì đối với dự án đã làm quy hoạch 1/500, nếu phải dùng 20% đất trong dự án để xây nhà ở xã hội thì phải quy hoạch lại và mất thêm 3 năm nữa.

Bên cạnh đó, Nghị định 148 (hiệu lực từ 08/02/2020) về đất xen kẹt cũng tắc từ đầu năm 2020 đến nay. Đối với đất công xen kẹt là đường giao thông, kênh mương đã tháo gỡ được, còn đất công không phải giao thông, kênh mương vẫn vướng…

GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TĂNG THUẾ TNDN?

Nêu quan điểm về tiền sử dụng đất, ông Nguyễn Hoàng Tuấn, Chủ tịch Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim, cho biết sau 30 năm tham gia thị trường bất động sản, kể từ sau năm 2000 khi Nhà nước bắt đầu thực hiện thẩm định tiền sử dụng đất, các thủ tục pháp lý về bất động sản rất phức tạp, kéo dài, với sự tham gia của nhiều cơ quan quản lý, rất tốn kém.

Tìm hiểu tại Úc, một dự án chung cư chỉ mất 4 năm từ khi mua đất đến khi đưa vào vận hành. Chúng ta có đang lãng phí nguồn nhân lực, tiền bạc, tài nguyên của quốc gia không?

Tôi kiến nghị xác định giá đất tại từng khu vực phù hợp với vị trí và lợi thế kinh tế… Chẳng hạn, giá đất tại quận 1 TP.HCM là bao nhiêu (chắc chắn sẽ cao hơn giá đất tại các quận huyện vùng ven), giá đất tại quận, huyện là bao nhiêu… Khi có barem (biểu mẫu) như vậy rất dễ đóng tiền sử dụng đất cho các dự án triển khai. Nếu đóng tiền sử dụng đất ít, doanh nghiệp làm ra sản phẩm có giá thành giảm, người dân được hưởng nhà ở giá rẻ, an cư lập nghiệp…

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng tiền sử dụng đất hiện nhiều doanh nghiệp đang gặp khó, vì giá đất được áp theo giá thị trường mà không thể biết cụ thể.

Có thể giảm giá đất nhưng tăng thuế thu nhập doanh nghiệp phù hợp để tất cả người dân cùng được lợi khi giá đất giảm, sẽ giúp giảm chi phí liên quan và doanh nghiệp cũng đóng góp vào Ngân sách Nhà nước bằng việc tăng thuế thu nhập doanh nghiệp.

Dù thị trường bất động sản đang khó khăn, nhưng ông Nguyễn Cao Trí, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Bến Thành, cho rằng doanh nghiệp bất động sản không cần “giải cứu”, chỉ cần thông thoáng về luật pháp để dự án “chạy nhanh”, không lãng phí thời gian, tiền bạc, tài nguyên.

Nhấn mạnh về quy hoạch trong phát triển bất động sản, bà Đỗ Thị Loan, Tổng giám đốc Công ty TNHH Kelsey Việt Nam, cho rằng phát triển bất động sản phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch đất đai, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông.

Ở tầm quốc gia cũng như TP.HCM có 2 quy hoạch chính: đó là quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội dài hạn và quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng thành phố (quy hoạch đô thị). Làm sao tích hợp được 2 quy hoạch này thành một quy hoạch chung.

Đối chiếu với quy hoạch của Singapore để thấy được diện tích của quốc gia này chỉ có hơn 700km2 kể cả phần lấn biển, nhưng dân số của họ hơn 5 triệu người (chưa kể khách du lịch). Trong khi TP.HCM hơn 2.000km2, dân số thống kê hơn 9 triệu người, nếu tính cả dân thường trú và khách vãng lai có thể lên đến 13-14 triệu người. Vì vậy, quy hoạch phải tính đến yếu tố “trội” này, phải tính cho 100 trăm năm (dự báo dân số tăng bao nhiêu, tương ứng là hạ tầng cơ sở cũng như hạ tầng xã hội phải tăng theo). Nếu không chỉ chục năm là mọi thứ đều quá tải.

Ngoài ra, khi hoàn thành đường sắt cao tốc Hà Nội – TP.HCM, tốc độ di chuyển càng nhanh thì lượng khách vãng lai càng lớn. Cũng phải tính đến yếu tố này. Theo dự báo của chúng tôi, số khách vãng lai cùng với dân thường trú tại TP.HCM đến năm 2050 khoảng 30-40 triệu người.

Việc tổ chức không gian cho thành phố siêu lớn thì ngay bây giờ phải xác định và quy hoạch hạ tầng để có thể “dung nạp” quy mô dân số có mặt siêu lớn đó. Ngoài ra, quy hoạch cũng cần đến yếu tố biến đổi khí hậu.

Tại TP. Thủ Đức (TP.HCM), theo quy hoạch chỉ có 3 triệu dân (hiện là 1,5 triệu dân) trên diện tích hơn 211km2, trong khi nội thành chỉ 140km2 nhưng dân số đã vài triệu dân. Điều nay có “lãng phí”?

#box1671292806070{background-color:#74af79}#box1671292868032{background-color:#9fd1a3}

Đối với chung cư bán, Batdongsan.com khảo sát 97 môi giới về giao dịch chung cư tại TP.HCM cho thấy, lượng giao dịch trong quý 4/2022 giảm mạnh, bằng một nửa so với đầu năm, giá bán gần như đi ngang trong cả năm.

GIAO DỊCH GIẢM MẠNH

Còn DKRA ghi nhận phân khúc này tại TP. HCM có mức tiêu thụ trong tháng 11/2022 giảm mạnh, chỉ đạt 37%. Đây là mức thấp nhất kể từ đầu năm đến nay, với việc tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 30% – 40%. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40% – 50% giá trị bất động sản tiếp tục được một số chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Ở thị trường thứ cấp, DKRA cho biết thanh tiếp tục sụt giảm, giá bán cũng giảm 3% – 5% so với tháng trước, phần lớn ở những giao dịch người bán cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang. Tuy nhiên, sự lệch pha sản phẩm vẫn tiếp diễn và phân khúc căn hộ hạng sang vươn lên chiếm 36% tổng nguồn cung, mức giá cao nhất chạm ngưỡng 430 triệu đồng/m2.

Đối với chung cư cho thuê, theo Batdongsan.com có sự phục hồi trong năm nay nhưng giá thuê chỉ về mức trước dịch. Cụ thể, nếu như năm 2019 giá thuê chung cư ở mức bình quân 13 triệu đồng/tháng, giảm mạnh về mức 11 triệu đồng/tháng năm 2020 và giảm tiếp về mức 9 triệu đồng/tháng năm 2021, đến năm 2022 tăng dần lên mức 14 triệu đồng/tháng. So với Hà Nội, chung cư tại TP.HCM có tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê thấp hơn, ở mức 4,1% năm 2022 so với 4,6% của Hà Nội.

Ở phân khúc nhà phố bán, Batdongsan.com khảo sát 91 môi giới thì lượng giao dịch nhà phố vẫn giảm rất mạnh, giảm hơn một nửa so với đầu năm, dù mức độ quan tâm tăng và giá bán tăng ở hầu hết khu vực.

Dữ liệu của Batdongsan.com cho thấy giá thuê nhà phố tại TP.HCM, nếu như cuối năm 2019 ở mức bình quân 70 triệu đồng/tháng, giảm sốc về mức 35 triệu đồng/tháng vào quý 3/2021. Tuy nhiên, giá thuê tăng dần vào quý 4/2021 khi nới lỏng giãn cách xã hội được thực hiện. Sau 1 năm cuộc sống tại TP.HCM gần như trở lại bình thường thì giá thuê nhà phố về mức gần như trước dịch, ở mức 60 triệu đồng/tháng vào quý 3/2022. Khu vực nhà phố có mức giá tăng mạnh nhất tại quận 1 và quận 10 TP.HCM, với mức tăng giá là 18% trong quý 4/2022 so với đầu năm.

So với Hà Nội, nhà phố tại TP.HCM có tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê cao hơn, ở mức 2,9% so với mức 2,1% của Hà Nội.

Còn theo DKRA, sản phẩm nhà phố (trong đó có biệt thự) tại TP.HCM, lượng hàng mở bán chủ yếu là hàng tồn kho chiếm 70-90% vào tháng 11/2022, mức giá không có sự thay đổi so với lần mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp liên tục xuất hiện những giao dịch cắt lỗ, bán giá gốc hợp đồng nhằm thu hồi dòng vốn, nhưng thanh khoản vẫn rất trầm lắng, gần như không phát sinh giao dịch thành công.

Ở phân khúc đất nền, theo Batdongsan.com có mức độ quan tâm giảm tại nhiều quận ở TP.HCM, trong khi giá bán vẫn tiếp tục tăng trong quý 4/2022 so với đầu năm. Cụ thể, giá đất nền tại Thủ Đức giảm 3%, quận 12 giảm 7% so với đầu năm. Tuy nhiên, giá đất tại các huyện lại tăng mạnh mẽ , như: huyện như Củ Chi (tăng 67%); huyện Hóc Môn (tăng 40%); huyện Nhà Bè (tăng 27%).

Về tình trạng giá đất nền giảm tại TP.HCM, DKRA cho biết  trong tháng 11/2022, tại thị trường thứ cấp, mức giá liên tục đi ngang trong thời gian qua, thị trường cũng xuất hiện những giao dịch cắt lỗ đối với những khách hàng dùng đòn bẩy ngân hàng, áp lực cả về dòng tiền và lãi suất ngày càng tăng cao, tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn rất trầm lắng.

THỊ TRƯỜNG CÒN BẤT ĐỊNH

Báo cáo về diễn biến thị trường bất động sản, trong khuôn khổ VRES 2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com, cho biết thị trường đang bước vào giai đoạn khó khăn, thách thức, bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán bất động sản đã tăng quá cao.

Dự báo thị trường năm 2023, ông Quốc Anh cho rằng trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản (tăng trưởng tín dụng – lãi suất – chính sách điều hành của Chính phủ), thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

“Vì vậy, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Chính phủ đạt được hiệu quả gỡ vướng cho các dự án thì hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi dự kiến vào khoảng cuối năm 2023”, ông Quốc Anh nói.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cho rằng nhu cầu thực được cho là “điểm sáng” tháo gỡ khó khăn, nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.

“Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Đinh Minh Tuấn cũng dự báo, trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.