Trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5 “Kinh tế Việt Nam năm 2023: Ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo các cân đối lớn, vững vàng vượt qua thách thức”, do Ban Kinh tế Trung ương phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng tổ chức ngày 17/12/2022, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết thị trường bất động sản đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh.

VƯỚNG PHÁP LÝ, GIÁ NHÀ TĂNG CAO

Các doanh nghiệp “tắc” dòng tiền trầm trọng, thị trường thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, thiếu nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp. Giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Đặc biệt “vướng mắc pháp lý” của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể “trượt” vào suy thoái, ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô.

Đồng tình về vấn đề pháp lý cần phải “gỡ” gấp, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho biết các nhà đầu tư trong và ngoài nước cực kỳ quan tâm đến pháp lý, vì hiện một dự án bất động sản mất từ 3-5 năm mới hoàn thành thủ tục để triển khai xây dựng. Những vướng mắc về pháp lý trong bất động sản Việt Nam đã làm lãng phí về thời gian, công sức, tiền bạc của xã hội dẫn đến câu chuyện giá nhà ở tăng cao hơn 30 triệu đồng/m2.

“Trước đây, một dự án định giá sản phẩm 30-40 triệu đồng/m2, nhưng tiền đền bù giải tỏa, tiền sử dụng đất, thủ tục pháp lý kéo dài 3-4 năm… người ta không thể làm một sản phẩm 30-40 triệu đồng/m2 được nữa mà phải lên đến 70 triệu đồng/m2. Đây là câu chuyện thực tế, cái lãng phí xã hội này là sự thật. Bất động sản đang mất dần lợi thế cạnh tranh là do chúng ta tạo ra”, ông Khương nói.

Ngoài ra, vấn đề “tắc dòng tiền” cũng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lao đao, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính – ngân hàng, cho biết các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành gần 215.000 tỷ đồng năm 2021 và 50.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp trong 10 tháng đầu năm 2022, với lãi suất trung bình là 10,35%/năm.

Theo đó, lượng trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản cũng rất lớn, nhất là 2 năm tới (khoảng 115.000 tỷ đồng/năm), chưa tính tiền lãi.

Ông Lực cho rằng, khả năng gọi vốn của các doanh nghiệp trong thời gian tới sẽ còn khó khăn. Nguyên do, những vi phạm liên tiếp đã làm niềm tin của các nhà đầu tư suy giảm đáng kể, nhà đầu tư cá nhân cũng đã trở nên e ngại hơn sau các vụ việc vừa qua.

Nghị định 65/2022 đã đưa ra những quy định chặt chẽ hơn đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ (trong tháng 10/2022, chỉ có 1 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trị giá 210 tỷ đồng, giảm 99% so với tháng trước).

Nguồn vốn tín dụng dành cho đối tượng này là không nhiều do phải ưu tiên cho sản xuất kinh doanh và trong bối cảnh hạn mức tăng trưởng tín dụng vẫn khoảng 14-15% để kiểm soát lạm phát và thanh khoản hệ thống tổ chức tín dụng.

Thị trường chứng khoán không còn sôi động như giai đoạn trước, nên huy động vốn qua kênh này còn khó khăn.

Việc bán hàng, phát mại tài sản để trả nợ cũng không dễ dàng (do thị trường bất động sản đang trầm lắng, phục hồi chậm). Vì thế, một bộ phận doanh nghiệp (nhất là lĩnh vực bất động sản) có tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ trái phiếu, nếu không có giải pháp phù hợp, kịp thời.

PHÂN LOẠI ĐỂ GỠ VƯỚNG NHANH

Nhằm giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, nhằm tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội, GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân và Nhóm nghiên cứu đề xuất cần rà soát, xử lý các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và đã giao dự án nhưng chưa triển khai để phân loại các dự án (được tiếp tục triển khai, cần tạm dừng, cần điều chỉnh cơ cấu…)

Lập danh mục các dự án rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp… nhằm triển khai hiệu quả đề án “Đầu tư ít nhất 1 triệu hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu thông qua các biện pháp giảm giá bán, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa cho phù hợp với khả năng chi trả của thị trường…

Về phía cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường quản lý nhà nước, kiểm soát có hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, kế hoạch phát triển nhà ở, giá bất động sản bảo đảm cân đối cung cấu, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương và nhu cầu của thị trường.

Với nhóm giải pháp tín dụng, nhóm đề nghị cần tiếp tục mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của Ngân hàng Nhà nước; Ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp; tập trung nguồn vốn vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân…

Về phía Bộ Tài nguyên và Môi trường, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Viện trưởng, Viện nghiên cứu Quản lý đất đai, Tổng cục quản lý đất đai, cho biết để giải quyết được vấn đề pháp lý phải có sự đồng bộ về mặt pháp luật, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với Luật Đất đai, hiện nay Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu báo cáo Chính phủ, và có thảo luận trước hội trường Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có dự thảo trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội và xin ý kiến nhân dân sau khi đã tiếp thu ý kiến của đại biểu quốc hội. Luật Đất đai sẽ sửa theo hướng làm sao khắc phục được những vấn đề của thị trường bất động sản, cũng như những vấn đề liên quan đến thị trường.

Về giải pháp vốn, ông Cấn Văn Lực kiến nghị, Chính phủ có đề án, kế hoạch cụ thể về giải quyết bài toán vốn cho doanh nghiệp, hộ gia đình vừa đảm bảo phục hồi, phát triển kinh tế – xã hội, vừa đảm bảo an ninh, an toàn hệ thống tài chính – bất động sản; trong đó, cần sớm giải quyết rủi ro trái phiếu doanh nghiệp, nhất là nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Đồng thời đẩy nhanh nghiên cứu và ban hành khung pháp lý cho các mô hình kinh doanh mới, như: Fintech, gọi vốn cộng đồng, mua chung bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản… giúp đa dạng hóa kênh huy động vốn cho các doanh nghiệp cũng như hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư…

#box1671295904151{background-color:#80c285}#box1671295941467{background-color:#8dc392}

Ai cũng mong muốn mua được một ngôi nhà để an cư lạc nghiệp. Việc sở hữu căn nhà của riêncug mình, luôn là mục tiêu mà người lao động hướng tới để phấn đấu trong cuộc đời.

CHẬT VẬT ĐI TÌM NHÀ

Có trong tay tài chính dưới 2 tỷ đồng, gia đình anh Viễn muốn mua một căn chung cư, song theo anh giờ giá chung cư khá cao, khoản tài chính này thật khó để tìm ở nội đô, vì các dự án mới anh xem thường có mức từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Như vậy, nếu muốn mua căn hộ khoảng 70m2, anh cần ít nhất 3,5 tỷ đồng. Bởi thế dù đã tham khảo nhiều dự án nhưng anh buộc phải chuyển ra mua chung cư ở ngoại thành. Anh cho biết, “Vợ chồng tôi là công chức nhà nước, thu nhập không quá cao, có lẽ chỉ mua nhà ở ngoại thành mới phù hợp về tài chính”.

Trong báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2022 cho biết, tại TP. Hà Nội, các dự án nhà ở thương mại khu vực trung tâm của đô thị hầu như không có căn hộ mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, căn hộ với mức giá này chỉ có tại số ít dự án thuộc khu vực xa trung tâm. Trong khi đó sản phẩm chủ đạo trên thị trường là những căn hộ chung cư giá hơn 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2, như dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai giá giao động khoảng 43-45 triệu đồng/m2. Còn đặc biệt, dự án ở vị trí đẹp các quận Đống Đa, Tây Hồ…  giá phải từ 80 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2…

Qua tình hình thực tế, Savill Việt Nam đã thống kê, căn hộ có giá từ 2-4 tỷ VNĐ chiếm 85% nguồn cung, căn hộ giá dưới 2 tỷ VNĐ chiếm 12%, còn lại là căn hộ giá trên 4 tỷ VNĐ. Chuyên gia của đơn vị này đánh giá, năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng so thời điểm cuối năm 2021. Giá căn hộ chung cư các địa phương đều tăng với tỷ lệ bình quân khoảng 3% so thời điểm cuối năm 2021. Ở Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4-5% cao hơn TP.HCM tăng khoảng 1-2% so cuối năm 2021.

Theo các chuyên gia, có rất nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến việc chủ đầu tư khi xây dựng dự án đều sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng và khoảng thời gian 2 năm diễn ra Covid-19, họ gánh thêm cả các khoản chi phí lãi phát sinh, điều này buộc chủ đầu tư phải đưa vào giá bán khi họ mở bán trong năm nay. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng từ năm 2021 đến nay tăng phi mã cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá thành sản phẩm…

Bên cạnh đó, giai đoạn vừa qua trên thị trường Hà Nội, nguồn cung khan hiếm, còn nhu cầu về nhà ở chung cư lại lớn, vì thế sản phẩm bị “thổi giá” lên cao.

THÁO GỠ NHỮNG DỰ ÁN CÒN VƯỚNG MẮC GIÚP TĂNG NGUỒN CUNG

Liên quan đến vấn đề này, phát biểu tại diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thông tin: Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ được thành lập nhằm tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản, đã bước đầu báo cáo về nhóm giải pháp thúc đẩy dự án đang triển khai, Tổ công tác giao bộ ngành, địa phương rà soát, dự án nào vướng pháp lý, thì làm rõ nội dung vướng mắc để tháo gỡ, nhất là dự án nhà ở thương mại. Hiện cả nước còn hơn 1.000 dự án ở nhóm giải pháp này, khi được tháo gỡ khó khăn sẽ tạo ra nguồn cung đáng kể cho thị trường.

Còn GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân lại yêu cầu đẩy nhanh việc nghiên cứu ứng dụng công nghệ xây dựng hiện đại và sử dụng loại vật liệu xây dựng thích hợp để nâng cao được chất lượng, giảm giá thành, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương.

Mặt khác rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư, rút ngắn thời gian thực hiện; nghiên cứu cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ doanh nghiệp đề xuất, tạo điều kiện giúp doanh nghiệp có vốn đầu tư xây dựng, giảm nguồn vốn vay ngân hàng; hướng dẫn phương pháp tính toán nộp tiền từng đợt (tính trượt giá hoặc tính theo mặt bằng nộp thực tế tại thời điểm nộp);

Đồng thời xem xét hình thành những tổ chức tín dụng phi ngân hàng, nhằm phát triển công cụ tài chính cho thị trường bất động sản và phát triển công cụ thị trường. Thành lập một định chế riêng cho vay bất động sản, trong đó nguồn vốn từ ngân sách, trái phiếu chính phủ, vốn góp của tổ chức tài chính khác… để phát triển thị trường bất động sản bền vững, ổn định trong trung và dài hạn.