Nội dung chính
Thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đang trải qua một giai đoạn phân hóa mạnh mẽ, khi giá thuê và tiêu chuẩn chất lượng trở thành yếu tố quyết định cạnh tranh.
Giá thuê văn phòng hạng A và B: So sánh giữa hai thành phố
Theo báo cáo quý IV/2025 của Knight Frank, mức giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM đạt trung bình 58,9 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 35,8 USD/m²/tháng. Ở hạng B, chênh lệch vẫn đáng kể: TP.HCM 33,2 USD/m²/tháng so với Hà Nội 19,7 USD/m²/tháng.
TP.Hồ Chí Minh
Chủ tòa nhà tại TP.HCM tập trung duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, áp dụng chính sách giá linh hoạt và các ưu đãi để giữ chân khách hàng trong bối cảnh nhu cầu thuê đang phục hồi nhưng chưa bứt phá.
Hà Nội
Ở Hà Nội, sự xuất hiện của các dự án văn phòng cao cấp mới đã đẩy giá thuê lên, mặc dù tỷ lệ trống có xu hướng tăng ngắn hạn.
Quy mô nguồn cung và tiêu chuẩn xanh
Tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM hiện khoảng 1,8 triệu m², thấp hơn Hà Nội với 2,1 triệu m². Đáng chú ý, hơn 40% nguồn cung TP.HCM đã đạt chứng nhận xanh, phản ánh xu hướng phát triển bền vững và trở thành lợi thế cạnh tranh.
Nhu cầu hấp thụ và các ngành chủ lực
Năm 2025, TP.HCM ghi nhận mức hấp thụ ròng 52.800 m², chiếm khoảng một nửa mức đỉnh năm 2024, chủ yếu đến từ doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin. Hà Nội đạt 44.300 m², được hỗ trợ mạnh mẽ bởi các công ty công nghệ có vốn đầu tư nước ngoài.
Xu hướng “chạy đua chất lượng” (flight to quality)
Cả hai thị trường đều chứng kiến khách thuê chuyển dịch sang các tòa nhà mới, vị trí đắc địa, thiết kế hiện đại và đáp ứng tiêu chuẩn xanh, thay vì chỉ tập trung vào giá thuê.
Dự báo nguồn cung 2026
Trong năm 2026, TP.HCM dự kiến bổ sung 32.000 m² văn phòng hạng A mới tại khu trung tâm (CBD), trong khi Hà Nội sẽ có thêm 91.600 m² nguồn cung mới, tập trung ở khu vực Tây Hồ Tây – tiềm năng trở thành trung tâm kinh doanh mới của Thủ đô.
Nhận định của chuyên gia
Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường Knight Frank Việt Nam, cho rằng thị trường văn phòng đang bước vào giai đoạn tái cân bằng thay vì thu hẹp. Ông nhận xét: “Tại TP.HCM, các chủ nhà đang áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt hơn để ứng phó với áp lực thuê ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ phía người thuê vẫn duy trì vững chắc, dẫn đầu bởi các công ty công nghệ thông tin, công nghệ và logistics, với yêu cầu ngày càng cao đối với không gian làm việc xanh.”
Đối với Hà Nội, ông cho biết: “Sự gia tăng nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi dài hạn của thị trường. Văn phòng xanh dần trở thành chuẩn mực mới, và khu vực Tây Hồ Tây đang định vị mình là trung tâm kinh doanh thế hệ mới. Mặc dù tỷ lệ trống có thể còn cao trong ngắn hạn, việc mở rộng nguồn cung là cần thiết để đáp ứng nhu cầu của các tập đoàn đa quốc gia và nâng cao năng lực cạnh tranh của Hà Nội trong trung và dài hạn.”
Kết luận
Thị trường văn phòng Việt Nam đang chuyển sang mô hình phát triển chọn lọc, trong đó yếu tố chất lượng, bền vững và khả năng thích ứng sẽ quyết định vị thế cạnh tranh của các chủ đầu tư và khu vực. Các nhà đầu tư cần chú trọng vào tiêu chuẩn xanh và vị trí chiến lược để nắm bắt cơ hội trong giai đoạn tái cân bằng này.